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  房價若跌三成 銀行挺得住

2014/05/14 【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】

金管會昨（13）日公布房價波動壓力測試結果，全體銀行全數過關，最嚴重房價下跌三成、利率上升2個百分點時，銀行損失金額738億元，扣除後資本適足率仍可達法定標準，顯示仍在銀行可承受範圍。

行政院長江宜樺日前宣示，任內要將房價所得比降至十倍以下，外界擔心，房價下跌會否引發金融風暴，金管會「模擬考」結果顯示，房價跌三成，也不會重擊金融業，但這樣的測試結果會否更加強化政府後續的打房行動，將備受市場關注。

金管會銀行局副局長張國銘表示，近期針對房貸及營建業授信部位，請全體本國銀行進行房價下跌及利率上升的壓力測試，結果顯示壓力情境下可能發生損失，尚在銀行可承受範圍。

依新巴塞爾資本協定第二支柱監理審查的規定，本國銀行每年均應就其風險部位，自行設定各項壓力情境，進行壓力測試。這次是經金管會與聯徵中心及銀行業者研商後，共同設定一致的壓力情境，進行房貸及營建業授信部位的壓力測試。所設定的輕微情境為，房價下跌20%及利率上升1個百分點，較嚴重壓力情境為房價下跌30%及利率上升2個百分點，兩種情境並均再假設所得減少，以加強壓力效果。

各銀行測試結果，以去年12月31日為基準日，輕微及較嚴重壓力情境下，可能發生損失合計分別為374億元及738億元。

若將可能發生損失全數從自有資本扣除（亦即不考慮帳列備抵呆帳可支應未來損失部分），資本適足率將由11.9%分別降至11.7%及11.6%，各銀行在壓力情境下的資本適足率，均高於法定最低標準8%，顯示上述壓力情境尚在銀行可承受範圍。

張國銘表示，主要是因目前房貸成數大多低於七成，銀行具有因應房價下跌30%的緩衝空間，且金管會近年逐步引導銀行增提備抵呆帳，並提高資本適足要求，銀行具備一定風險承擔能力。

金管會強調，壓力測試目的在評估銀行在不利情境下的風險承擔能力，所設定的情境是以測試為目的，不代表金管會或銀行業者對未來的預期。金管會並重申期望銀行業者晴天儲糧，優先厚植備抵呆帳及強化資本，以做為拓展業務及因應環境變化的基礎

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玉山金示警 房市危險4區

林口淡水三峽新竹 嚴控房貸成數5成內

2014年05月13日　蘋果日報【黃國棟╱台北報導】 

特別留意 

政府打擊投資客炒房，要房價2年內跌3成，玉山金控（2884）昨日點名示警，一旦房價下修，新北市林口、淡水與三峽以及新竹市等4區域的風險最高、跌價損失最重，民眾購屋要特別留意，而玉山銀也對此區房貸借款成數不超過5成、利率至少2%以上。 

玉山金昨召開第1季法說會，法人關注房貸業務與市場趨勢，玉山金總經理黃男州說，雙北市的房價所得比已較其他國際城市偏高，台北市達15.01倍、新北市有12.67倍。 

房價下跌損失恐最重 

若房價開始下跌，新北市的林口、三峽、淡水等3區，因為供給量太大將率先下修。新竹市則因房價偏高，所以一旦房價開始下滑，同樣也面臨房價跌價損失。黃男州提到，銀行除強化房屋的擔保品價值、借款人信用條件外，對於房貸貸款成數與利率也將進行控管。 

黃男州說，目前玉山銀的房貸平均成數約5成，若是新承做且首次購屋的房貸戶，可申貸至最高7成。至於土建融資方面，不得超過65成，其中1成是建商動工時，才撥款。

玉山金也公布，截至今年第1季為止，玉山銀的房貸貸款餘額2008.7億元，較上一季衰退1.5%，近2年的房貸業務成長幅度不到1%。玉山金主管也提到，若政府實施實價課稅後，將對房價衝擊與影響力道最大，惟台北市的房價修正幅度不會太大。 

105億現增繳款完成 

對金管會徹查國銀銷售TRF（目標可贖回遠期契約）商品及曝險金額，也是昨日法說會焦點議題，黃男州強調，將遵守金管會規範，同時嚴格落實客戶與TRF商品適合度，做到KYC（Know Your Customer，認識你的客戶）、KYP（Know Your Product）目標。

此外，法人昨也詢問玉山金105億元現金增資進度，黃男州提到，上周五（9日）現金增資繳款已全數完成，有95.6億元將增資銀行，用來推動海外布局與提高銀行第一類資本至9.52%，提升1個百分點。 

另外，9.4億元將增資玉山證券，屆時資本額可達40億元，淨值也超過40億元，符合金管會核准券商承做OSU的資格。黃男州表示，預計下半年玉山證將爭取OSU業務，也開創新商機。

值的一提的事，玉山金今年第1季獲利28.6億元，較去年同期成長26%，每股稅後純益0.5元，股東權益報酬率（ROE）13.28%、資產報酬率（ROA）0.81%，均創歷史新高紀錄。黃男州也提到，玉山金的獲利來源，國際金融業務分行（OBU）及海外營收已佔整體獲利38%，今年將上看4成。 

至於淨手續費收入，包括財富管理、信用卡均保有2成數字，其中財富管理業務手續費收入年增24.3%、信用卡也年增14.1%，信用卡有效卡量突破245萬張，市佔率逾10%，市場排名第3，僅次於中信銀與國泰世華銀。

【玉山金法說會重點】

議題╱內容摘要

不動產看法

◎房價下跌，林口、淡水、三峽與新竹影響最大

◎玉山銀對4區的房貸成數僅5成

◎首次購屋貸款成數7成

◎房貸利率至少2%起跳

◎土建融貸款成數不得超過65成

全球及台灣經濟

◎全球經濟復甦力道漸穩

◎美國扮演全球經濟成長領頭羊，須留意QE退場的影響

◎中國調整結構

◎台灣緩步復甦，但缺成長動能

財務成績

◎今年第1季獲利28.6億元，年增26%

◎截至今年第1季，ROE 13.28%、ROA 0.81%

◎手續費成長，年增14.8%

業務發展

◎放款成長2.3%

◎財富管理業務年增24.3%

◎信用卡手續費收入年增14.1%，信用卡有效卡數245萬張，市場第3名，僅次於中信銀、國泰世華銀

資料來源：玉山金

動輒上千萬 校長感嘆購屋難

2014/05/13 【聯合報╱記者林宛諭、何炯榮／彰化報導】

房價漲漲漲，彰化市透天厝建案動輒1500萬元起跳，員林鎮、田中鎮房價漲幅也不少，許多民眾感嘆「要當個有殼族，負擔愈來愈沈重了」，就連房仲業者都說「很希望房價快降，大家才買得起房子」。 

「現在動輒上千萬元的房子根本不是一般人碰得了」一名校長感慨說，這二年房價真的漲太兇，讓人可望不可及；彰化市正在看屋的孫先生也說，市區地段好的透天厝沒有1500萬元買不到，2000萬元以上也不少，還有大樓建案開價就是千萬元。 

彰化市就有別墅建案地點在市中心，地段不錯但開價2500萬元起跳，讓看屋的李小姐也不滿「若有能力花2500萬元買房，會買棟距這麼窄的豪宅嗎？」 

員林鎮環鎮184公頃市地重劃區完成快1年，最近已有建商搭起預售屋看板鷹架及接待中心，員林將掀起一波波透天厝新建案的銷售、興建熱潮，每戶售價從1500萬元到3500萬元不等，也推高員林的預售屋新行情。 

員林鎮慶達房屋公司董事長賴錫堅說，員林舊市區已經找不到大面積的建地可以開發，184公頃重劃區是未來房市新戰區，目前30米環鎮道路兩側土地，平均每坪約23萬元，若是區內8米或12米道路旁土地，也要18萬元。 

太平洋房屋彰化中山店店長謝曜駿說，目前房價太高，讓許多想買房子的民眾都買不下手，成交量大減，所以仲介業也在苦撐，不少購屋族買不起市區房子，只好轉往彰化市周邊鄉鎮如和美、花壇、秀水等地找房子。 

謝說，彰市5年前約700萬元就可買到透天別墅，現在得要1200萬元到1500萬元才買得到，和美、花壇原本400、500萬元的透天厝現在也漲到700、800萬元，建議購屋者多比價、多殺價，也可請仲介業代查「實價登錄」資料以免被灌水的「成交價」唬了。

住宅補貼修訂 返還免付利息

2014年05月10日　蘋果日報【潘姿羽╱台北報導】

營建署「整合住宅補貼」辦法重新修訂，今年度便適用！若補貼期間遭認定資格不符須返還補貼金，民眾除了補貼金，不須再償還銀行利息，而判定資格不符的基準也從「月」改成「日」。國宅組科長林美桂表示，這次把名詞定義得更精確，以免因認知不同產生爭議。 

以「日」為基準 

政府每3年會查核通過申請的民眾是否仍符合條件，若失去資格，政府會自事實發生日起停止補助。假如民眾2012年1月15日資格不符，政府2013年發現，會要求民眾自2012年1月15日起，返還補貼金額，但自資格不符的「事實發生日」至「返還日」間，補貼金不須計息。

過去住宅補貼辦法對申請資格定義不夠明確，曾有民眾提出申請後，購買第2屋或結婚，資格便不符條件。但因條文原訂以「提出申請日所具備的條件」為審查依據，民眾便以此力爭。營建署此次修訂為審查期間若發生資格不符或有異動導致不符的情形，可駁回該申請案。 

此外，為配合內政部戶籍及地籍謄本減量政策，戶籍謄本可用國民身分證正反面影本取代，建物登記謄本則改為建物權狀影本或建築改良物買賣所有權移轉契約影本，簡化申請文件。

以往曾發生家暴或性侵犯施暴人利用家中有受害者，申請住宅補貼時爭取加分，為讓申請過程更公平，營建署修法後，未來審核申請人條件時，若申請人為弱勢家庭，仍會予以加分，但發生家暴施暴者以家中有被施暴成員作為加分條件，已增訂家暴、性侵害施暴人不得主張家中有受害者來加分。 

民：多加宣導 

林美桂表示，「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」修正草案現正預告修正，預計6月可發布並生效，今年7月的「整合住宅補貼」便適用。不過54歲的民眾Emily Hsu表示，政府辦住宅補貼、修訂讓內容更嚴謹都是好事，但宣導不夠，民眾很難知道這些訊息。

住宅補貼辦法修訂重點

★戶籍及地籍謄本減量

檢附文件若需戶籍謄本，可改為家庭成員身分證正反面影本。建物登記謄本則改為建物權狀影本或建築改良物買賣所有權移轉契約影本

★若補貼期間資格不符，自事實發生之日起追繳補貼金

政府將「自事實發生月分起停止補貼」，修訂為「事實發生之日」，當月事實發生日前的日子仍可按比例取得補貼金

★追繳的補貼金不計息

「事實發生日」至「返還日」期間的補貼金不計算利息。民眾返還補貼金時，也可依經濟狀況採分期付款繳還

資料來源：內政部營建署、《蘋果》採訪整理

台中50年老屋 820萬標脫

2014年05月10日　蘋果日報【潘姿羽╱綜合報導】 

台中市50年老屋，吸引300多人瘋搶！國產署中區分署釋出15筆房地，7日開標，其中有5筆是屋齡超過50年的房屋，底價8.7~10.1萬元，雖然沒有土地所有權、沒有設定地上權，但位於西區建國路，機能完整，吸引340封投標單，最高1戶標脫金額達820萬元，超出底價79倍。 

中信房屋東區太平加盟店店長李俊輝表示，西區房屋普遍老舊，屋齡多達40年以上，中古公寓行情則約12~13萬元。這5筆房屋面積19~22坪，是鋼筋混凝土造的1~3樓公寓，因房屋已超過耐用年限，國產署訂底價時，是以其殘存價值來估價，故明顯低於行情。 

後續利多帶動房價

5筆房屋中，以標號1、面積22坪的房屋最熱門，吸引108個標封，底價10萬1700元，以820萬500元標脫。其餘4筆標脫金額從76萬8899元到168萬9999元不等，超出底價7~17倍。

李俊輝分析，建國路之後會拓寬，台中車站周邊也有都更、鐵路高架化的話題，推測這些投標人應是出於投資考量，等待後續利多帶動房價。中區副分署長陸恒寧也認為，這幾筆房屋的地點都不錯，投標人可能先取得房屋產權，日後也有籌碼與地主台中市政府協商土地利用方式。

學者呼籲：強化租金補貼 廣建社宅

2014/05/12 【聯合報╱記者沈婉玉／台北報導】

無殼蝸牛聯盟發言人呂秉怡表示，合宜住宅是再版的國宅，無效果、又不公平，無法避免炒作，只會幫助極少數人及業者得利，政府資源有限，要解決的是住的問題而非置產（賺錢）的問題。 

多位立委質疑二○一○年推出的合宜住宅政策，指國有地賤賣去興建合宜住宅，卻沒有限制轉移對象及年限，不能避免炒作的情形，得到最大好處的還是業者。

 德明財經科技大學副教授花敬群指出，世界各國談到住宅政策，都是針對「買不起房子」的社會與經濟弱勢者，而台灣的合宜住宅或購屋利息補貼政策，都是針對「買得起房子」的人，資源並未有效的利用。 

呂秉怡說，對純粹經濟弱勢的低收入戶或年青人，政府可採租金補貼來解決住的問題，但老人、精障、遭家暴婦女等社會弱勢者卻是連租屋也十分困難；被迫放無薪假的工程師，突逢重大變故的家庭等，則是需政府短期性的住宅扶助。 

他表示，政府手上擁有只租不售的社會住宅，才有籌碼擴大社會服務與照顧。 

呂秉怡指出，社會住宅是政府可循環再利用的住宅公共資源，以五十年屋齡來估計，若五年轉手一次，可以幫十個家庭解決住的問題；出售給私人的合宜住宅，則是因政府提供免費或廉價土地而價格較便宜，等於是將公共資源轉移進私人口袋，並不公平。 

「合宜住宅對抑制房價完全無效。」都市改革組織（ＯＵＲｓ）秘書長彭揚凱說，全世界只有新加坡以增加供給而能成功抑制房價，因為新加坡政府本身就是該國最大的建商，推案量足以主導整體住宅市場，價格具有破壞性，又規定賣屋只能依物價差價回售給政府，根本無炒作空間。 

彭揚凱表示，居住正義應是讓一般民眾能以合理價格買屋或換屋，並補助經濟與社會弱勢者解決基本居住需求，呼籲政府應強化租金補貼及廣建社會住宅，以健全房市、協助弱勢者居住，並形成永續循環的公有住宅體系。

  新北 社宅採BOT模式

2014/05/12 【聯合報╱記者鄭朝陽、祁容玉／新北報導】 

新北市目前僅在永和區有社會住宅，由老舊警眷宿舍改建，共十一戶，每月租金七千五百元至一萬元，約是周邊租金市價的七折。 

新北市長朱立倫曾宣示，新北市的社會住宅選址以二、三年捷運通車、且「步行就可到達」之處，及機關宿舍改建的共構空間或新開發地區為主，租金讓年輕人負擔得起。 

第二處社會住宅還在蓋，採ＢＯＴ模式，選定中和、三重，由建商出資興建一千五百多戶，其中三成戶數供建商租售地上使用權，其餘出租。市府表示，針對弱勢族群出租社會住宅有三百三十六戶，會再提供租金優惠和補貼，壓低到市價六四折出租。 

對外界質疑ＢＯＴ模式是否可行，市府城鄉局表示，若由市府編列預算興建，財政負擔過大；ＢＯＴ可在不增加市府財政負擔下，增加社會住宅數量。 

城鄉局說，提供三成戶數讓業者租售地上權，建商可合理獲益，而所有權仍屬市府；市府並建立相關監督管理機制，建商營運過程中有超額利潤，也需按比例繳回市府，絕非建商全拿。 

此外，新北市也透過派出所重建、公有宿舍改建、市有土地自建、國有土地合作開發等方式，五年內將投入廿六億元，達到全市六千三百三十六戶社會住宅目標。

〈中部〉看好員林 業者將蓋大型複合式影城

2014-05-07　自由時報〔記者湯世名／員林報導〕

未來要看首輪院線電影，不用再跑到台中市了！南部某縣市一名實力雄厚的電影業者，看上員林鎮電影市場的消費潛力，已透過管道要在員林鎮蓋一座三千坪以上的大型複合式電影城，且已簽約在即，規模足可媲美台中市的大型電影城，令員林鎮民高度期待。 

據了解，這名在南部經營電影事業的業者，數年前即決定要在員林鎮蓋一座大型複合式電影城，並透過其好友員榮醫院院長張克士及彰化縣議員張雪如等人，商請協助在員林鎮找一塊三千坪面積的土地。 

播放首輪院線電影 包含餐飲、百貨商品 

張雪如昨天也證實說：「這位業者的確要在員林鎮蓋電影城！」將播放首輪院線電影，儘管目前全縣有彰化市兩家電影院及員林鎮一家電影院，票價都比台中市來得便宜，但彰化縣民要看首輪院線電影多半仍是到台中市，因為台中市的電影城在規模、經營型態、整體品質甚至是周邊交通便利性，都較彰化縣來得優。 

張雪如表示，員林鎮人口數近十三萬人，且有錢人相當多，消費能力強大，加上縣內現有三家電影城經營型態及規模仍有成長空間，這名業者因此決定選在員林鎮蓋一座三千坪以上的複合式電影城，經營型態則包含餐飲、百貨商品及戲院。 

一名員林鎮張姓學生說，目前她都是騎機車到台中市看電影，員林鎮若要蓋一座媲美台中市的大型電影城，可以逛街、看電影，她舉雙手歡迎。 

這名業者昨天受訪時則低調說，的確在員林鎮找地要蓋電影城，但相關細節不便多說。 

不過據指出，該業者在南部所經營的電影城規模，在當地堪稱首屈一指，最近還耗資上千萬元整修，實力相當雄厚。該業者在員林鎮經過數年覓地，即將在近期內完成簽約，未來彰化縣也將有一座具規模的大型電影城，令人高度期待。

台塑總部大樓評估都更 6月底出爐

2014年05月07日　蘋果日報【周義朗╱台北報導】 

位於北市敦化北路與民生東路口精華地段的台塑集團總部大樓，日前傳出將申請地主自辦都更，預計興建地下4樓、地上24樓的商辦、豪宅大樓。 

開發價值逾300億 

據了解，內部現在確實已手進行評估作業，但目前尚未送件申請，預計將於6月底前完成評估，並送交至台塑集團最高行政中心9人小組審核，倘若評估過關，將成為全台最大的地主自辦都更案，開發價值逾300億元。 

據了解，總土地面積近6000坪，樓地板面積近3.5萬坪的台塑集團總部大樓，已有40年歷史，因此集團內部正面臨加強結構或自辦都更等2項選擇。據台塑集團主管指出，內部現已著手進行評估作業中。

台塑集團自辦都更總經費約需120億元，預計8~10年才能完工，規劃興建商辦地面下4樓、地上24樓、豪宅大樓，總樓地板面積上看4.5萬坪。其中，1~12樓為商辦用途，13~24樓規劃為大坪數豪宅。 

外界分析，若台塑集團自辦都更，由於總部大樓包含前、後兩棟內有近7千名員工，雖然主要以台塑集團為主，但目前大樓內除有台塑集團外，還有理律律師事務所、建大（2106）及多家其他私人企業，未來整合協調和員工安置問題，都將是未來所需面對的一大挑戰。

此外，都更期間，台塑集團因須另覓辦公場地，以安置所有員工，如何在台北市區找到合適地點以及足夠空間，也讓集團內部審慎評估。

520房市檔期，業界天王造勢

2014-05-07 07:47時報資訊【時報-台北電】

被視為2014年房市最後一個可造勢的520檔期將屆，在「雙張」高唱打房陰霾下，房市氣氛轉觀望，惟大型指標案仍蓄勢待發，陸續在5月登場；另部分每坪2字頭、低單價、低總價新案，人氣買氣依然燜燒，業者看好520檔期仍有個案表現空間。 

淡海新市鎮總銷達120億元的指標大案「天藝」來勢洶洶，宏泰機構董事長林堉璘么子-宏盛建設副董事長林鴻森，以及甲山林廣告、愛山林國際董事長祝文宇，達欣工程董事長王人正等三大上市營建公司「A咖」，將在明（8）日連袂站台造勢，並宣布「天藝」正式公開。

「天藝」由宏泰旗下凱越建設，以及甲山林機構的愛山林建設合作開發，坪數規劃自48～120坪，其旋轉概念式的錯層式立體陽台，空間視覺感像空中立體別墅。據悉，雖然每坪開出35～45萬元不二價，創淡海新市鎮新高，但仍有不少甲山林和宏泰建設的「口袋」客戶訂購。 

另外，同樣在8日登場的是中日營建機構的台中市「大日極光」，大日營建機構董事長郭岳昇將宣布參加高雄國際遊艇展，並以主題「生活超乎想像」，展開豪宅、遊艇的「跨業」結盟，噱頭十足。

大日營建機構在明天開展的高雄國際遊艇展拔得頭籌，成為第一屆國際遊艇展的唯一建築業跨業贊助商，合作的遊艇廠商為唐榮遊艇；將促銷台中12期重劃區指標大案「大日．極光」，每戶總價都超過1億元，用建築是陸上名宅、遊艇則是海上行宮的連結，訴求前來參展的各國頂級富豪客層。 

儘管「雙張」（北市副市長張金鶚與財長張盛和）喊出2年內打趴台北市房價3成，讓市場出現觀望氣氛，但多數新案銷售狀況差強人意；且部分新案擁低單價、低總價、規劃「親民」的坪數，吸引買家買單，預期520檔期的主流不脫親民小宅。

例如華固首宗地上權住宅案「新天地」日前開放預約，預計5月中旬正式公開，主力規劃1～4房共約700戶，地上權使用年限70年；另外，附近還有名軒開發「名軒十七逸」，準備近期公開。 

林口一些每坪2字頭新案也傳出熱銷，「佳昂擇鄰」每坪開28～29萬元，其中28坪已被訂購一空，反應不錯；「櫻花新天地」每坪開25～26萬元，產品獲買家認同，近期走得頗順暢；每坪開到4字頭的「詠勝雲賞」以31、41、55坪為主，距A9站不遠，也有不少買家卡位。（新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導）

置產族投資海外 日本東京最夯

2014年05月06日　蘋果日報【張菱育╱台北報導】 

政府擬提高自用住宅稅率以減少囤房，打房力道持續加重，使不少資金充裕的置產族願意轉往海外投資不動產，據樂屋網民調顯示，有2成民眾願意投資海外不動產，且最想投資的國家為日本東京。 

收租穩報酬率高 

據樂屋網民調顯示，有5成的民眾表示如果有能力置產，還是希望根留台灣，但也有2成民眾表示願意投資海外不動產，其中海外投資的地點，則以高投資報酬率的日本東京奪冠，第2名為新加坡、第3名為美國紐約。

樂屋網副總經理紀建琪指出，相較於東南亞新興地區，日本政治環境穩定、政策健全、租金制度透明，無論是日本人或海外工作者都有租屋需求，讓東京收租穩定且報酬率高，加上近年日幣貶值，未來房產有增值空間。 

看好海外置產潮，豪宅業者也將觸角轉向國際，大師房屋董事長陳建慶透露，近年因政府不斷對豪宅實施打房，導致公司業績下滑，因此將目光轉向海外市場，例如澳洲、美國、日本等，去年光是海外營收就佔整體業績的2成。

高資產族Andy說，「台灣房產的投資報酬率僅約2%實在太低，所以會往海外投資，包括日本和英國都是可以考慮投資的地區。」