容積銀行上路 莫再走回舊路 

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【住展房屋網/台北報導】「容積銀行」新制在7月2日於北市府正式上路,而首宗送件的案子,位於北投區文林段,這宗案子之所以受矚,關係到能否遏止容積移轉亂象推升房價的行為;另外,則是希望能藉由「繳代金,買容積」,將取得之金額投入公共建設。

北市自2008年開放道路、公園容積移轉制度後,近3年光核定的容積市值就高達350億元,北市都發局長邊泰明更坦言,以信義路五段的移入基地為例,從其他行政區移出的道路用地土地公告現值約6億元,但移入信義區後換算樓地板面積市值高達23億元,中間價差之大,都可以給市府興建好幾處公營住宅。住展房屋網提醒既然容積銀行勢在必行,改由政府做莊來「賣」給建商,許多配套就必須做好。

首先,關於容積代金的計算方式,根據新制,政府將委託3家以上專業估價單位評定,據邊泰明的說法,全市目前仍有592公頃可增加容積的可開發土地,換算後估計有1兆6億元的金額;就以往慣例,建商往往在他處以較低金額購入公共設施保留地,再轉至精華地段增加樓地板面積,其利潤與容積銀行上路後相比,獲利恐怕減少許多,是否會將房價再度墊高來彌補利潤?有待觀察。

其次,新制有3年緩衝期,仍有50%的容積移轉可適用舊制,若容積代金的金額估算過高,雖然還是能抑止掮客亂開價,但等緩衝期結束,建商短期之內也不會再向政府購買;但金額估算過低,也會影響持有者的權益,讓交易自由受到限制,並非公平。

最後住展房屋網認為,關於容積銀行上路的最大目的,應在於能將收取的容積代金,有效移轉到公共建設,其中最迫切的便是興建公營住宅或社會住宅,日前北市候選人紛紛提出興建社宅政見,資金來源大致分為向銀行貸款或是資產證券化,但容積銀行若是可行,籌錢的管道與方式便不在話下,只剩哪位有心執行,有魄力完成。既然四年前北市的興建社宅支票無法完全兌現,如今容積銀行上路,更沒有理由推託。

北市甚至大台北地區,房價快速墊高,容積移轉舊制絕對是部分原因,如今能遏止掮客利用炒地來賺取暴利,民眾當然樂見容積銀行所帶來的新氣象,而超高住宅無限制興建除了破壞天際線的完整,住宅安全的隱憂也將隨著新制獲得改善,住展企研室期待,新制上路後的配套與價位評定,能透過透明公開的決策過程誕生,否則原來一番美意又再度斷送在密室協商,恐怕制定任何新制度都不能改善住宅問題。

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