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〈北部〉宜蘭溫泉夢幻樂園BOT 最快3年後完工

2014-05-28 自由時報〔記者朱則瑋/大同報導〕

 

宜蘭縣政府計畫在大同鄉清水橋附近約三十七公頃縣有土地,以BOT方式建造「溫泉夢幻樂園」,園區將有飯店、溫泉水療等遊憩設施,打造溫泉版「迪士尼樂園」,預計今年完成招標,最快三年後完工,將成為全台獨一無二溫泉樂園,預估每年可帶來逾五億元觀光產值。

 

數家企業有意願承接

 

縣府民國九十六年計畫建造「溫泉夢幻樂園」,九十九年招標時,受到大環境不景氣影響,無人投標;今年捲土重來,已有三至五家企業有意願承接,縣府將以BOT方式,也就是只提供土地,不負擔經費,建設費用由得標業者負擔,再交由業者經營,許可年限五十年。

 

清水橋附近溫泉屬碳酸氫鹽泉,俗稱「美人湯」,有滋潤皮膚功能,溫泉夢幻樂園將利用溫泉資源,建造養生水療、SPA、溫泉滑水道等設備,建築物也會結合在地特色設計,並有美食街販售宜蘭小吃、特色美食與在地農特產品。

 

串連景點讓遊客盡興

 

縣府工商旅遊處科長池騰聯說,宜蘭觀光人潮雖然多,但多數是「一日遊」,縣府希望留宿遊客,增加觀光收益,溫泉夢幻樂園將串聯三星長埤湖風景區、清水地熱和太平山等景點,讓遊客玩得盡興,住得開心。

 

池騰聯表示,宜蘭溫泉區是指礁溪,面積約一百七十公頃,業者多單打獨鬥,沒有整體規劃,縣府希望能將溫泉夢幻樂園打造成第二個溫泉重鎮。

 

縣府六月將開招商說明會,九月辦理投標,如果順利,最快三年後,宜蘭就會有全台第一間大型溫泉園區。池騰聯指出,完工後,縣府會整頓附近交通,提升觀光價值,並要求得標業者 在地員工聘用比率須超過七成,增加宜蘭子弟就業機會。

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新北降容積獎勵,促環境永續發展

2014-05-28 10:27時報資訊【時報記者郭鴻慧台北報導】

 

新北市府調降容積獎勵,促進環境永續發展。新北市呼應中央針對全國容積獎勵上限修法及對新北市容積獎勵浮濫糾正,新北市在都市計畫法新北市施行細則內規定,獎勵額度應依據各獎勵項目可創造環境效益及各項效益的永續性訂定。另外開發者應盡之義務應與獎勵加以區分,且獎勵不得重複計列。因此,針對與綠建築重覆計算的開挖率獎勵、防災獎勵等,均於施行細則內規定停止適用。

 

新北市府表示,建商在建築基地申請綠建築、降低開挖率及防災退縮,大部分都是為了爭取建築容積獎勵,但建築基地提高容積後,並非以容積取得成本降低反應在降低房價上,往往仍依市場行情銷售,並未見到對於房價調降有所反映,惟容積提高卻對都市環境造成負荷,而且申請案件越多,其獎勵容積越多,對都市環境造成負荷越重,故規定各項獎勵額度予以調整。

新北市府表示,另外規定一定規模以上的大型基地,必須達到銀級綠建築的標準,讓取得銀級綠建築成為建商的義務,更要求必須設置1/2綠能屋頂,目的在於提升建築及都市環境永續的努力。

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建築房貸餘額 雙創新高

2014/05/28 【經濟日報╱記者陳美君/台北報導】

 

中央銀行昨(27)日公布,4月房貸與建築貸款餘額,分別增至5.7兆元和1.54兆元,雙雙創下歷史新高紀錄。但分析數字背後的意義,結果卻大不相同:房市需求熱度不減,建商推案轉趨觀望。

 

央行統計顯示,象徵房市需求面的購屋貸款餘額,4月較3月暴增221億元。官員分析說,可能是適逢房市329檔期,賞屋、購屋人潮增加有關。

 

進一步觀察房貸餘額年增率,4月為4.73%,創下20119月以來,二年八個月新高。

 

其中,代表房市首購族的青年安心成家貸款,較3月增加57.75億元。據央行了解,近期增加的房貸,還是以非投資客的首購族為主。

 

相較於房市需求熱滾滾,4月建商推案信心指標-建築貸款餘額,雖然持續締造新高,但月增金額降至50.6億元,較過去幾個月,增加金額皆逾百億元水準,已明顯降溫。

 

央行資料顯示,4月建築貸款年增率6.1%,為20131月以來,一年四個月新高。

 

央行官員分析,前幾個月建商因容積獎勵上限限制討論問題,爆發一波搶照潮,但政府持續祭出打炒房措施,使建商推案態度日益謹慎。

 

央行官員表示,先前台經院預言房市成交量持續低檔,勢必造成房價鬆動,最快明(2015)年中過後,就能出現有感下跌,跌幅還可能超過一成。房市前景不佳,確實對建商推案信心造成衝擊。

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〈北部〉美術館、博物館、圖書總館 市立新地標

2014-05-22 自由時報〔記者謝武雄/桃園報導〕

桃園縣年底升格直轄市,縣長吳志揚昨在縣議會宣示,未來桃園市將設置美術館、博物館及圖書總館等三館,會請知名大師設計,成為桃園新地標。

縣議員李柏坊質詢指出,世界知名城市都有專屬的美術館或博物館,如巴黎羅浮宮、維也納美術館,桃園縣升格後也應該有專屬的美術館,提供市民具有國際水準的藝術文化展覽場域,讓市民有認同感。

吳志揚說,美術館、圖書總館都有專責小組規劃,博物館確認會落腳於大溪日式宿舍群,文化局將成立二級單位「木藝生態博物館」。

縣府文化局長張壯謀表示,圖書總館正在尋覓土地,規劃的樓地板面積至少要達一萬坪,兼具多媒體、會議、文物陳列等多項功能;美術館則會參考五都規模,新北市新完工的美術館佔地約七千坪,造價十億元,台南市更高,要廿億元,未來桃園會視財源、土地狀況,尋找適當地點興建專屬美術館,除了典藏現有文物,也肩負教育推廣、文創功能。

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全國加油站啟動資產活化

2014-05-22 09:07時報資訊【時報-台北電】

全國加油站全台超過100個據點,自有土地面積超過萬坪,土地資產驚人。為提升競爭優勢,全國展開資產活化評估,總經理蔡佳璋表示,先前出售板橋站土地獲利17億元,接下來不排除伺機啟動合作開發的活絡資產計畫。

全國加油站據點多在都會區內精華地區,目前台北忠孝站(面積282坪、帳面價值2億)、承德站(132坪、帳面價值1.1億)及台中文心路段(佔地413坪),都是建商積極洽商合建標的。

此外,全國加油站有南港玉成段極富開發價值,位於南港輪胎舊廠附近,且該站貢獻營收程度不低;至於台北景美總部,更有建商開價1520億元要買,資產價值驚人。

全國近年多角化經營也頗具成效。例如,全國加油站與國際汽車租賃品牌AVIS Taiwan合作,推出聯合服務站啟用。尤其,全國加油站轉投資丹堤咖啡,持股14.71%,目前全台超過100家門市,平均單店月營業額逾百萬元。(新聞來源:工商時報記者彭暄貽/台北報導)

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複合商城生活便利 周邊房價有撐

2014-05-26 07:17中央社

 

台灣房屋智庫統計北台灣美麗華、中和環球購物中心、桃、竹等六大複合式商城的周邊房價與區域均價,發現生活機能愈強,商城周邊房價較區域均價平均高出3.5%18.9%

台灣房屋智庫經理江怡慧表示,消費便利程度越高,房價愈能維持或增值,複合式商城以多元化的機能迎合不同族群的消費者,同時拉抬附近生活圈發展,鞏固周邊房價,由北台灣六大商城帶來的效應便可看出端倪。

 

江怡慧指出,台北市美麗華百樂園周邊 1公里房價高出區域行情 18.9%,主要是美麗華以摩天輪吸引許多目光,成為北市著名地標,且捷運木柵線延伸內湖後,更帶入人潮,也提升大直生活機能。

根據實價資訊,美麗華商城方圓1公里的住宅均價每坪73.5萬元,相較中山區 61.8萬元以及內湖區52.4萬元的平均單價高出許多。

 

新北市中和環球購物中心同樣屬於中和區的心臟地段。江怡慧分析,中和環球周邊工業區環繞,也沒有捷運規劃,卻因為2005年環球商城的進駐,囊括購物、餐飲、影音娛樂和親子環境等機能,讓附近的住宅水漲船高,除了建商在附近蓋豪宅,連工業住宅的價格也直追一般大樓社區,周邊交易均價每坪 39.4萬元,高出區域行情 7.9%

 

桃園兩大複合式購物商城「北台茂、南大江」較區域均價高 9.6%  10.3%。她表示,台茂購物中心坐落於南崁的交通要道中正路與南崁路一段,複合式經營為當地提供多樣化的消費型態,區域商家密集熱鬧,住宅以大樓產品居多,實價登錄資訊顯示,中正路與南崁路一帶大樓每坪均價19.9萬元到23.2萬元。

 

重新開幕 2年的新竹遠東SOGO巨城購物中心人潮也帶動周邊房市。她說,周邊房市主要路段實價登錄揭露住宅大樓方面,中央路、民權路、北大路、民生路一帶屬 1 字頭房價,每坪均價在13.9萬元到19.7萬元;三民路約2字頭,每坪均價20.7萬元;民族路一帶大樓上看 3字頭,每坪均價約 33.6萬元。

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  台中軟體園區 商辦預約率飆

【經濟日報╱記者宋健生/台中報導】 2014.05.26 04:14 am

 

眾所矚目的「台中軟體園區」,廠商開發工程將在6月動工,開發商之一的大買家董事長張異昌表示,大買家在台中軟體園區規劃的商辦大樓,預約率已逼近五成,廠商反應熱絡,為台中軟體園區的指標個案。

 

張異昌指出,全球搜尋引擎龍頭Google在彰濱設立亞太地區最大的雲端處理中心,大幅提升中部軟體產業能見度,台中也正積極推動智慧城市建設,大幅提升業者進駐台中軟體園區的意願。

 

經濟部規劃,台中軟體園區未來將連結南港軟體園區、新竹工研院園區、中興新村高等研究園區及高雄軟體園區,形成一條串聯西部產業的「創新走廊」,台中軟體園區占有居中的極佳地理位置。

 

大買家目前在台中軟體園區規劃三棟、14層商辦大樓,有135間營業店面及99間辦公室,預計6月動工,2016年底完工營運,業者將可進駐,將是園區第一件動工及營運商辦大樓開發案。

 

經濟部強調,台中軟體園區商辦大樓以售為主、租為輔,每期土地使用權20年,土地租金每坪4458元不等,辦公大樓售價每坪不到20萬元,相當便宜。據了解,有意進駐台中軟體園區商辦大樓廠商,累計已達30餘家,包括霹靂國際、天下數位、正航資訊、海量數位等,經部樂觀預期,台中軟體園區最終投資額可望逾80億元,並帶動150億年產值及5,000個就業機會。

 

台中軟體園區位於台中市大里區原菸酒公賣局試驗場,園區面積4.96公頃,共分四個區塊,產業定位以發展資通訊等知識密集產業與總部。

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非自住房屋稅 最高3.6

三讀通過 投資客:不痛不癢

20140521日 蘋果日報【綜合報導】

打擊囤房,持有四戶以上房屋的民眾,明年要繳更多房屋稅!立法院昨三讀通過《房屋稅條例》第五條及增訂第五條之一修正案,將自住屋的非自住房屋稅,由過去百分之一點二到二提高為一點五到三點六,自住房屋或公益出租使用的稅率維持一點二不變。財政部估計,國庫一年稅收增加六點七五億元至十六點二億元。

財政部官員表示,規劃明年房屋稅開始適用新稅率,計算方式從今年七月一日至明年六月三十日。非自住屋的累進稅率,由各縣市政府自行制訂。據悉,由於打擊囤房的重點不在稅率,而在於擴大稅基,財政部擬以提高補助款為誘因,獎勵各地方政府調高房屋評定現值,盼於六年內達到趨近市價的水準。

僅影響全國30萬人

財政部訂定自住屋標準為全國上限三戶,第四戶起以非自住屋稅率課徵,稅率由上調至百分之一點五到三點六,且自住屋須有自住事實,給父母或直系親屬居住,若不過戶,給成年子女或父母住也算自住,若有出租或營業使用,必須適用非自住稅率。預估全國影響戶數約三十萬人。

地方不會課這麼高

國民黨立委賴士葆認為,自用住宅合計三戶以上太寬鬆,房屋稅雖可提高至百分之三點六,但地方政府不會課到這麼高,對打擊囤房沒有太大效果,他說,「地方政府一定用最低稅率,又放寬到三戶以上才課,修法等於糊弄」。民進黨立委許添財則說,針對交易所得課稅才是根本,呼籲下階段應推動實價課稅。

外界呼籲提高房屋評定現值,才能拉高房屋稅基、抑制房價,官員說明,今年已有雙北、台中、高雄與苗栗市宣布調高房屋評定現值,依法房屋評定現值每三年調整一次,盼六年內兩次逐步調整至趨近市價。目前北市較接近市價,其他縣市差異仍大。

房市投資客帥過頭說,有投資客在景美地區一次買下一到七樓共五十六間房,自己親戚有人同時擁有三到六間房,且都不出售,拿來出租,「這樣的人很多,大多是大地主,只要有錢就買房」,就算稅率調高,「對他們根本就是不痛不癢。」

北市囤房戶不公布

信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德認為,房屋評定現值和市價落差大。舉例來說,北市一處國宅,今年房屋稅自用為五千二百元,即使以最高稅率試算,僅增加一萬五千六百元,對照上千萬元房價,影響有限,且全台八成五的民眾不會受影響。

至於台北市一千兩百多人持有八戶以上住家房屋,最多高達五十九戶,北市府發言人張其強昨轉述市長郝龍斌說法,稱只要合法持有、按時繳稅,基於《個資法》不會公布囤房大戶名單,但會將資料送財政部,市府也將討論是否針對囤房大戶採行房屋稅累進稅率。

房屋稅新規定表

◆受影響人數:約30萬人

◎自住屋總戶數限制

全國持有的自住屋最多上限3

◎自住屋定義

.本人、配偶、子女及直系親屬居住,須有居住事實

.可不過戶,給父母或已成年子女居住

◎非自住屋定義

.出租或營業使用

.夫妻名下第4戶以上房屋

◎預計實施日

今年71日起(2015年度房屋稅開始適用新稅率,計算日期從201407/01~201506/30

◎稅率(累進稅率由各地方政府訂定)

.自住屋與公益出租1.2%

.非自住屋由現行1.2%~2%提高至1.5%~3.6%

.營業用新增私人醫院、診所、自由職業事務所3%~5%(原稅率適用非住非營1.5%~2.5%

資料來源:《蘋果》採訪整理

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陸企承租 辦公室租賃去化加速度

2014/05/22 【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】

不少商仲業者指出,辦公租賃市場面積的去化,才是觀察總體經濟是否回溫的重要指標。今年以來,本土及外商企業擴編和增租的需求提升,還有不少陸資企業承租頂級辦公,首季辦公租賃市場已淨去化逾1萬坪面積,過去每年全年僅約2萬餘坪,預計今年可達3萬坪的市場需求量。

商仲業者分析,近期台北辦公市場租賃需求仍以科技業及金融業為大宗,陸資企業租賃需求穩定增加。根據統計,目前陸資企業進駐台北市信義區A級辦公大樓約18家、估約4,000坪面積,其中以金融業承租面積最多。

近年辦公室的租賃需求方面,陸資約占總需求量的5%,例如近期山東文化交流協會就大手筆租下台北101大樓495坪面積;市場也傳出,有陸資電訊業者租下約2,200坪的整棟大樓。

商仲業者認為,兩岸商業往來增加,多數陸資企業來台,都需要辦事處、代表處的辦公空間,有利於空置率下降。

商仲業者指出,關鍵在服貿協議進度,若順利通過,將吸引更多陸企來台設立營運據點。

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全國加油站啟動資產活化

2014-05-22 09:07時報資訊【時報-台北電】

全國加油站全台超過100個據點,自有土地面積超過萬坪,土地資產驚人。為提升競爭優勢,全國展開資產活化評估,總經理蔡佳璋表示,先前出售板橋站土地獲利17億元,接下來不排除伺機啟動合作開發的活絡資產計畫。

全國加油站據點多在都會區內精華地區,目前台北忠孝站(面積282坪、帳面價值2億)、承德站(132坪、帳面價值1.1億)及台中文心路段(佔地413坪),都是建商積極洽商合建標的。

此外,全國加油站有南港玉成段極富開發價值,位於南港輪胎舊廠附近,且該站貢獻營收程度不低;至於台北景美總部,更有建商開價1520億元要買,資產價值驚人。

全國近年多角化經營也頗具成效。例如,全國加油站與國際汽車租賃品牌AVIS Taiwan合作,推出聯合服務站啟用。尤其,全國加油站轉投資丹堤咖啡,持股14.71%,目前全台超過100家門市,平均單店月營業額逾百萬元。(新聞來源:工商時報記者彭暄貽/台北報導)

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  再添機能!新北首座公辦公營汐止觀光夜市開幕

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

為了讓遊客能享受舒適的夜市空間,新北市首座公辦公營的汐止觀光夜市2015年5月17日重新開幕,朱立倫市長參加喬遷典禮時表示,新汐止夜市除了交通便利外,也能帶動觀光人潮,期盼大家多多消費,活絡整體的經濟及商機。

 

朱市長說,汐止是新北市最有遠景的地方,整體治水防洪非常成功,另外像是新長安橋、或是正在建設的新社后大橋,都代表著新北市重視汐止整體營造規劃。

經發局表示,汐止觀光夜市成立於1981年8月,原位於新台五路一段仁愛路口,因設於道路,影響整體美觀及環境衛生,因此搬遷至水源路一段至新興路台鐵橋下。目前共有83攤位,營業時間從每日下午5時至凌晨1時止,從汐止火車站步行僅需7分鐘,周邊也設有汽車停車場及機車停車格,能有效維護附近交通秩序及市容。

 

 

新址建置經費由民政局補助,工程經費2,518萬,施工期間從2013年1月至2013年11月。經發局表示,新汐止觀光夜市,因位於台鐵橋下,可減少下雨天民眾逛夜市不便,夜市內也設有監視系統,可確保民眾人身財產安全,並新建廁所及休閒座椅,能方便提供民眾休憩及用餐。

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上班族買不起房 包租公搶賺「租金」

作者: 邱蘭婷 | TVBS 

 

台灣房價居高不下,許多年輕人大嘆買不起房,不過也有些上班族逆向操作,雖然月薪可能只有4萬,但透過薪資分配得當,轉投資「小套房」,當起「包租公」,可能賺進比銀行定存還要高的「現金流」,高房價成為全民公敵,台灣許多投資客買不下手,開始轉往海外置產,其中有3成5首選都是日本,除了看準日圓貶值趨勢,更因為當地房屋出租投報率高達3到4%。



房仲袁琴:「這是套房,15.48坪的。」

位在新板特區的溫馨小套房,想要住,皮包可得夠厚,這裡售價一坪75萬,13坪就要價975萬,一般上班族買不起,那麼月租金2萬2,還算勉強負擔的起吧。房仲袁琴:「目前租這邊的客戶,素質層次都還滿高的,像有醫生啊、有外國人啊,像樓上的部分是夾層,他可以睡覺,然後可以住,然後跟客廳有一個區隔。」

高房價,讓年輕人只能「望房興嘆」,不買改租,但也有人逆向操作,瞄準「出租生意」,以月薪4萬的上班族來說,想買600萬的房,貸款8成、利率2%,如果是自住,房貸本息加利息,每個月支出2萬8,手頭現金只剩1萬2,但如果是拿來出租,同樣房貸支出2萬8,但收租1萬2,每個月就有2萬4現金,不但能晉升「有殼一族」,還能賺進比定存還高的「現金流」。

包租公蔡志雄:「這些人還願意買房來出租,他們期待的是,將來房價的上漲的部分,如果出租當然你要考慮到的是,你租客的來源,所以我個人的選擇,都會找那個盡量離捷運站周邊。」

投資客買房出租有撇步,第一、選擇交通便利地點,也要瞭解房屋的背景,以免買到凶宅或者海砂屋,第二、要和房仲、銀行員、代書維持良好關係,隨時瞭解各領域行情,也能更新房價脈動,第三、用好裝潢吸引高階房客,房屋提高價值感,租金至少多2千。

蔡志雄:「現階段在這麼低的投報率(1.45%)之下,還有人願意拿出來租、出租,最大的原因,應該是奢侈稅的原因,因為2年之內如果出售,就要課10%的奢侈稅,所以有些人就覺得說,那我持有這2年的時間空著,我不如給它出租,多少有一些租金的補貼。」

台灣房價居高不下,年輕人買不起房,有些包租公、包租婆也乾脆放棄台灣置產,將腦筋動到海外去,根據台灣房屋智庫調查,有3成5的投資客購屋首選是日本,其次是美國30.9%,再來是馬來西亞。日本信義房屋員工:「這邊的話露台,我們右邊看出去,就可以看到東京鐵塔了。」

日本房仲林彥宏(2013.4.9):「台北這20年來,(房價)縱使有調整,到最後還是漲,但是在東京這20年來一直跌,縱使有回升,還是跌下去,所以相對的,兩邊對於不動產的信心,我想就有很大的差異。」

飄洋過海到日本置產,以東京首都圈為例,台灣房東多選擇購買,1千萬到2千萬的小宅收租,報酬率約3到4%,而近來越來越多民眾,看好房價基期低的東協國家,像是曼谷房價只有台灣一半,報酬率卻可達到4.5到5%。

民眾:「對我來講有吸引力啦,退休之後如果說買房子,那租人家的話,如果獲利比當然比台灣好,當然是這邊能夠買。」

台灣房價「貴桑桑」,投資客出走海外置產,但畢竟除了語言、政策,以及稅賦的考量比較繁瑣,多數房東還是選擇「根留台灣」,不過不管是海內或海外置產,現代人新觀念就是「買的起房,不要自住」,「買來租,買來換,以房換房」,似乎還是比較有「賺頭」。

 

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交通為建設之母 也是房價良藥

【住展房屋網/台北報導】交通為建設之母,這句老話似可改成交通是房價良藥。多年來人們目睹都會區因闢路修捷運而繁榮,鄉村因缺乏交通建設而沒落,淪為人口外流區。許多觀光景點的交通規劃未合宜,影響遊客往來,坐失發財良機。

同樣情況在都市亦造成差別。雙北地區有捷運通過者,房地產極其熱絡,連土城也有上看六字頭的單價。七成以上擁有自用住宅者,幾家歡樂幾家愁。一樣四十坪住宅,有的值三千萬元,有的才兩千萬元,而當初買價差不多。

因此,部份距離捷運站較遠的區段,建商推案便不敢開高價,而中古屋差價亦十分明顯。例如,天母本為高房價地區,近些年卻稍顯沉寂,原因就在於距離捷運路線較遠,中古屋漲不上去。

以東南區的六張犂為例,捷運文湖線帶來的房價優勢,如今和天母地區已近平起坐。倘若有人十年之前出國僑居,現在返回台北,必然吃驚,何以房地身價起伏如是?皆因交通建設有以致之。

交通建設必然重要,台灣當前也面臨時局震盪,房市亦受影響。正當台灣社會紛擾騷動,仍為了低薪和貧富差距抱怨不休之際,全球經濟情況已急遽變化。美元寬鬆一旦停止,升息必在所難免,房地產也將受極大衝擊。打房族不用再費心,畢道利率決定一切。

民主以法治為基石,法治脫序,侈談民主。包括都更和公共工程之推展,都會遇上抗爭場面;文場無法解決的事,暴力更難解決。切勿把街頭運動視為進步,那種短時生滅的衝動念頭和作為,往往為長期帶來惡緣仇恨,對台灣的發展自無益處。

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忠孝東路舊大廈拉皮 房價「鑲金」破百萬 

東森新聞 – 2014年3月13日 下午12:43

忠孝東路百貨公司對面屋齡37年的私有老舊大廈,申請北市都發局老屋拉皮補助,歷時1年7個月房價也跟著翻紅。根據房仲業者實價登錄顯示,該路段最新成交價格每坪已經破百萬,外牆翻新讓房價也鑲金,住戶平均每坪支出成本9千元,投資報酬率超高,但市府補助也成兩面刃,加持房價恐怕也變相幫助炒房。

對面是百貨公司、樓下是捷運站出口,這樣的黃金地段都發局補助老屋拉皮,讓這棟房價往上衝衝衝,全新鋁窗、強化玻璃,每層還設計冷氣機放置架,看不出這棟住商混用大廈屋齡已經37年,北市府補助老屋拉皮,動工前不僅會漏水,磁磚經常掉落引發危險,拉皮後外牆防水也加強貼磚工程,房價也從原本每坪80萬站上百萬。台北市副市長張金鶚:「住戶大家一起來整建維護後,造成很好的都市景觀、公共安全,整個房價它也提升。」

市府、居民創雙贏,其實這算盤打得很精,外牆整建工程款2500多萬,超過4分之1市府買單,每坪居民只要花9塊,但房價增值以實價登錄來看,投資報酬率高達7成,都更間接哄抬房價惹質疑,台北市副市長張金鶚:「品質的提升造成房價的提升,相對合理情況下我覺得大家不應該用助長炒房這個角度去來說,那我們就不要都市更新嗎?」

原住戶當然樂開懷,資產增值、多多益善,但房價往上攀依舊助長「買房不易」的惡性循環,民眾恐怕更想問為何補助的不是我家。

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小心被騙!預售屋不得另外加收水電管線費用

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】消費者購買預售屋時,除房屋售價外,建商在定型化契約中常會要求消費者在交屋時另繳交自來水、電力等外水外電費用。台中市府主任消保官康馨壬表示,預售屋定型化契約應記載及不得記載事項第13項已明定,賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電後,通知買方進行驗收手續,且內政部2014年5月2日也函釋,「不動產開發業者、建商等預售屋買賣業,不得於不動產價款外,另向買方收取自來水、電力之內、外管線費用」,因此業者已不當收取的外水外電管線費用,消費者可要求返還。

台中市政府消費者服務中心日前接獲數件預售屋糾紛,有消費者表示,預售屋廣告上只刊載房屋(含土地)的價款,業者在簽約當時才告知要另外收取外水外電管線費,而且收費的金額與預估金額不同,對於住宅較不密集的郊區,每戶接管費更高達數十萬元之譜;更有數名台中市的消費者購買預售屋要交屋了,才驚覺建商因自來水管線接管費用太貴,擔心消費者不願負擔外管費用,竟意想天開要求消費者接受地下水作為新水源。

經消保官詢問,業者委任律師表示,房屋只要能具有房屋的外觀,內部管線安裝好就好了,至於外水外電管線的施設不在預售屋契約範圍內,而是業者另受消費者的委託代辦的服務。

康主任消保官表示,預售屋要達到交屋的程度,應以房屋具有供「現代人」居住使用的功能,內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第13點即明白規定,賣方於領得使用執照,並接通自來水、電力,於有天然瓦斯地區並應達成瓦斯配管之可接通狀態及各項設施後,通知買方驗收。但有業者卻以該公告事項未明文自來水管線不得另向消費者收取,或以只要內管完成即屬已接通等曲解法令的方式,規避業者應負擔的外管施設工程風險及費用。

台中市政府對此函內政部解釋,內政部表示,不動產開發業者、建商等預售屋買賣業,不得於不動產價款外,另向買方收取自來水、電力之內、外管線費用。市府認為,有了這個解釋,業者再也沒有模糊規定的空間,消費者如有被建商溢收的外水外電管線費用,均得要求業者返還。

康主任消保官提醒消費者,遇有消費爭議時,可向各地方政府消費者服務中心申訴,有了消費者的申訴,消保官較可了解廠商實際上的行銷或契約上的不公平處,進而可為消費者權益進行稽查,加以導正。

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  新板豪宅 1坪衝98

43百貨帶動 在地建商出頭

20140514日 蘋果日報【王筱君╱台北報導】

 

新北市板橋與台北市萬華僅1橋之隔,但板橋近期指標建案「三輝都匯2部曲」、「馥華雲鼎」開價站穩89字頭,遠遠超越北市萬華區,過去低調的三輝建設、馥麗建設等在地建商紛紛出頭天。代銷業者分析,板橋55萬人口數是發展優勢,新板特區具領頭羊效果,帶動周邊房價水漲船高。

 

以往板橋區域型建商有「雨傘幫」稱號,採集資興建模式,樁腳多如傘架,第1代打拼獲利,交棒第2代才形成品牌觀念,在地指標建商包括三輝建設、九泰建設、勝輝建設、馥華集團等,對外十分低調。

 

明年推百坪豪宅

 

馥麗建設在新板特區旁推出指標大案「馥華雲鼎」,總銷達80億元,規劃73130232坪豪宅,每坪開價8598萬元。代銷的新高創廣告業務部副理劉宇軒表示,可售戶剩23戶,買家多為自營商,實力雄厚,「北市客僅3成,區域客才是購買主力。」

看好板橋未來性,馥麗建設母公司馥華集團持續購地推案,中山路一段另有14000餘坪基地,將規劃百坪豪宅,預計明年推出。馥華集團業務部經理劉邦禮直言:「板橋有4鐵共構,3大百貨商圈,所有建設都在這,發展無可限量。」馥麗建設另在江翠北側重劃區配回3500坪土地,預計明年推出小坪數首購宅。

三輝建設旗下三雋建設推出「三輝都匯2部曲」,離捷運江子翠站步行僅5分鐘,規劃108283223房產品,每坪開價7782萬元,銷售員透露:「推案1個月已售5成。」

 

萬華1坪喊65

 

相較板橋發展遠景,萬華則屬房市鐵板區,永慶代銷協理何彥煒指出,萬華都市風貌較老舊,廟宇多、過去又有風化場所,社會氣氛較差,「第2代如果有能力多想外移,寧可搬去板橋。」但萬華也因房價基期低,吸引北市預算有限的購屋族,以「萬喆」建案為例,規劃132戶住家,30坪起跳,每坪開價65萬元,專案經理謝妧枋表示:「1月正式銷售,月底將結案,只剩85坪大坪數可賣。」

元智大學黃姓助教有買房需求,優先考慮板橋,老家在高雄的她分析:「平日搭台鐵到中壢教書,回高雄可在板橋搭高鐵,這區生活機能好,也可當作投資。」

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房市若反轉 淡海新市鎮最危險

2014-05-14 自由時報〔記者盧冠誠/台北報導〕

 

房市反轉危機升溫,國泰房地產指數顯示,新北市今年首季新屋房價下跌7.7%,展望未來,一位大型公股行庫主管認為,淡海新市鎮最危險,反倒是林口、三峽還好。 

該名行庫主管表示,預估今年整體房市將呈現緩跌格局,但過去推案量大的地區,近年陸續完工交屋後,勢必面臨嚴峻挑戰,新北市以淡海新市鎮風險最高,桃園則是青埔。 

為加強風險控管,房貸餘額前3大的土地銀行、台灣銀行、合作金庫銀行,不是降低貸款成數,就是拉高利率因應。 

土銀鑑價會先按市價打8折,最高房貸成數再以鑑價8成為限;台銀為強化借款人還款能力,想貸到8成的民眾,房貸所得比(扣除基本開銷後的月收入/每月本息攤還金額)須由120%拉高至130% 

以市價1000萬元房子為例,若借款人房貸所得比為125%,原可貸8成,現降至7成,自備款由200萬元增為300萬元。 

合庫銀則是持續採取總量控管、「以價制量」,房貸及土建融資餘額都以零成長為目標,非政策性優惠房貸的首購利率2.2%起跳,非首購再提高逾1碼(0.25個百分點)至2.5%起跳。 

各行庫積極從事不動產風險控管,平均房貸成數(LTV)方面,土銀、台銀、合庫銀分別為38%44%54%,因此即使未來房價下修達3成,仍可通過壓力測試。 

但對於台北市副市長張金鶚喊出2年內要讓台北市房價跌3成的看法,繼土銀總經理高明賢日前表示不太容易後,合庫銀總經理林鴻琛昨天也說「不太可能」。 

高明賢、林鴻琛皆認為,台北市房屋供給有限,地價貴又是首都,雖然每坪200多萬元的豪宅,因市場有限,不排除2年內有可能跌3成,但整體平均來看,像平常每坪40~50萬元的房子,要跌3成不容易。

 

 

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全聯啟動5年革新 3年內衝破1000

20140514日 蘋果日報【林海╱台北報導】

 

由「打天下」時代進入「治天下」,全聯福利中心昨宣布與IBM攜手,啟動5年革新計劃,將透過IBM全球零售經驗與科技創新發展,打造幸福超市,預計3年內全台總店數將衝破1000家,6年內總

 

全聯福利中心總裁徐重仁表示,與IBM合作目標是要創造超市幸福新體驗,這也呼應當初接任時,啟動台灣流通二次新革命的願景,「除提供更好的購物環境及快速結帳等有感服務,並加強農漁產、生鮮產品質量,符合超市以家庭為主的消費模式。」

徐重仁說,全聯近期有兩大目標,一是提升購物環境,另一是振興農業。

 

全聯福利中心總經理蔡篤昌指出,短期目標要先達到「門市質的提升與顧客服務的優化」,建立資訊策略與整合性資訊架構,強化商品結構、提升購物環境與顧客服務,「未來能透過系統達到省力化、效率化的,就不要透過人來做。」

全聯董事長林敏雄也說,過去15年全聯是打天下時代,接下來15年是治天下,也就是制度化、系統化時代。

 

優質平價策略不變

 

至於中、長期目標,蔡篤昌則說要「傾聽全聯750萬會員的聲音,提供個人及家庭化商品與服務」,帶給消費者優惠與便利的購物體驗。

徐重仁也說,便利商店客戶是個人,福利中心則是面對以家庭為單位的消費者,未來相關產品都可透過QR Code,做到農產品溯源管理。此舉對讓台灣農業人口回升將有幫助,否則農業人口減少,一味引進國外農產品,反而本末倒置。

徐重仁也表示,全聯啟動5年發展藍圖,策略從「什麼都便宜」轉型為「來全聯買進美好生活」,但他強調,企業不應以獲利為唯一考量,全聯雖不再強調低價,但優質平價策略不變。

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  房價若跌三成 銀行挺得住

2014/05/14 【經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】

 

金管會昨(13)日公布房價波動壓力測試結果,全體銀行全數過關,最嚴重房價下跌三成、利率上升2個百分點時,銀行損失金額738億元,扣除後資本適足率仍可達法定標準,顯示仍在銀行可承受範圍。

行政院長江宜樺日前宣示,任內要將房價所得比降至十倍以下,外界擔心,房價下跌會否引發金融風暴,金管會「模擬考」結果顯示,房價跌三成,也不會重擊金融業,但這樣的測試結果會否更加強化政府後續的打房行動,將備受市場關注。

 

金管會銀行局副局長張國銘表示,近期針對房貸及營建業授信部位,請全體本國銀行進行房價下跌及利率上升的壓力測試,結果顯示壓力情境下可能發生損失,尚在銀行可承受範圍。

依新巴塞爾資本協定第二支柱監理審查的規定,本國銀行每年均應就其風險部位,自行設定各項壓力情境,進行壓力測試。這次是經金管會與聯徵中心及銀行業者研商後,共同設定一致的壓力情境,進行房貸及營建業授信部位的壓力測試。所設定的輕微情境為,房價下跌20%及利率上升1個百分點,較嚴重壓力情境為房價下跌30%及利率上升2個百分點,兩種情境並均再假設所得減少,以加強壓力效果。

 

各銀行測試結果,以去年1231日為基準日,輕微及較嚴重壓力情境下,可能發生損失合計分別為374億元及738億元。

若將可能發生損失全數從自有資本扣除(亦即不考慮帳列備抵呆帳可支應未來損失部分),資本適足率將由11.9%分別降至11.7%11.6%,各銀行在壓力情境下的資本適足率,均高於法定最低標準8%,顯示上述壓力情境尚在銀行可承受範圍。

 

張國銘表示,主要是因目前房貸成數大多低於七成,銀行具有因應房價下跌30%的緩衝空間,且金管會近年逐步引導銀行增提備抵呆帳,並提高資本適足要求,銀行具備一定風險承擔能力。

 

金管會強調,壓力測試目的在評估銀行在不利情境下的風險承擔能力,所設定的情境是以測試為目的,不代表金管會或銀行業者對未來的預期。金管會並重申期望銀行業者晴天儲糧,優先厚植備抵呆帳及強化資本,以做為拓展業務及因應環境變化的基礎

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玉山金示警 房市危險4

林口淡水三峽新竹 嚴控房貸成數5成內

20140513日 蘋果日報【黃國棟╱台北報導】 

特別留意 

政府打擊投資客炒房,要房價2年內跌3成,玉山金控(2884)昨日點名示警,一旦房價下修,新北市林口、淡水與三峽以及新竹市等4區域的風險最高、跌價損失最重,民眾購屋要特別留意,而玉山銀也對此區房貸借款成數不超過5成、利率至少2%以上。 

玉山金昨召開第1季法說會,法人關注房貸業務與市場趨勢,玉山金總經理黃男州說,雙北市的房價所得比已較其他國際城市偏高,台北市達15.01倍、新北市有12.67倍。 

房價下跌損失恐最重 

若房價開始下跌,新北市的林口、三峽、淡水等3區,因為供給量太大將率先下修。新竹市則因房價偏高,所以一旦房價開始下滑,同樣也面臨房價跌價損失。黃男州提到,銀行除強化房屋的擔保品價值、借款人信用條件外,對於房貸貸款成數與利率也將進行控管。 

黃男州說,目前玉山銀的房貸平均成數約5成,若是新承做且首次購屋的房貸戶,可申貸至最高7成。至於土建融資方面,不得超過65成,其中1成是建商動工時,才撥款。

玉山金也公布,截至今年第1季為止,玉山銀的房貸貸款餘額2008.7億元,較上一季衰退1.5%,近2年的房貸業務成長幅度不到1%。玉山金主管也提到,若政府實施實價課稅後,將對房價衝擊與影響力道最大,惟台北市的房價修正幅度不會太大。 

105億現增繳款完成 

對金管會徹查國銀銷售TRF(目標可贖回遠期契約)商品及曝險金額,也是昨日法說會焦點議題,黃男州強調,將遵守金管會規範,同時嚴格落實客戶與TRF商品適合度,做到KYCKnow Your Customer,認識你的客戶)、KYPKnow Your Product)目標。

此外,法人昨也詢問玉山金105億元現金增資進度,黃男州提到,上周五(9日)現金增資繳款已全數完成,有95.6億元將增資銀行,用來推動海外布局與提高銀行第一類資本至9.52%,提升1個百分點。 

另外,9.4億元將增資玉山證券,屆時資本額可達40億元,淨值也超過40億元,符合金管會核准券商承做OSU的資格。黃男州表示,預計下半年玉山證將爭取OSU業務,也開創新商機。

值的一提的事,玉山金今年第1季獲利28.6億元,較去年同期成長26%,每股稅後純益0.5元,股東權益報酬率(ROE13.28%、資產報酬率(ROA0.81%,均創歷史新高紀錄。黃男州也提到,玉山金的獲利來源,國際金融業務分行(OBU)及海外營收已佔整體獲利38%,今年將上看4成。 

至於淨手續費收入,包括財富管理、信用卡均保有2成數字,其中財富管理業務手續費收入年增24.3%、信用卡也年增14.1%,信用卡有效卡量突破245萬張,市佔率逾10%,市場排名第3,僅次於中信銀與國泰世華銀。

 

【玉山金法說會重點】

議題╱內容摘要

不動產看法

◎房價下跌,林口、淡水、三峽與新竹影響最大

◎玉山銀對4區的房貸成數僅5

◎首次購屋貸款成數7

◎房貸利率至少2%起跳

◎土建融貸款成數不得超過65

全球及台灣經濟

◎全球經濟復甦力道漸穩

◎美國扮演全球經濟成長領頭羊,須留意QE退場的影響

◎中國調整結構

◎台灣緩步復甦,但缺成長動能

財務成績

◎今年第1季獲利28.6億元,年增26%

◎截至今年第1季,ROE 13.28%ROA 0.81%

◎手續費成長,年增14.8%

業務發展

◎放款成長2.3%

◎財富管理業務年增24.3%

◎信用卡手續費收入年增14.1%,信用卡有效卡數245萬張,市場第3名,僅次於中信銀、國泰世華銀

資料來源:玉山金

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